🏠 マルっとハカセの「不動産鑑定手法」

原価法「もう一度つくったら、いくら？」

考え方

今、同じ建物をもう一度建てるとしたら、いくらかかるか（再調達原価）を求め、年数や使用で古くなった分（減価修正）を差し引いて、今の価格を求めます。

得意なもの

建物の評価。

注意

立地や市場の人気は反映されにくいため、ほかの手法と組み合わせます。

取引事例比較法「似た取引と比べると、いくら？」

考え方

近隣や似た地域で実際にあった取引事例を集め、取引の事情や時期の違い、地域や個別の条件の違いを補正して、価格を求めます。

得意なもの

土地や、マンションなど、取引事例の多いもの。

注意

似た事例が少ないと、精度が下がります。

収益還元法「将来、いくら稼ぐ？」

考え方

その不動産が将来生み出す純収益（家賃などから費用を引いたもの）を、今の価値に直して求めます。1年分の収益を利回りで割る「直接還元法」と、複数年の収益と売却価格を現在価値にする「DCF法」があります。

得意なもの

賃貸マンションやオフィスビルなど、収益を生む不動産。

注意

収益の見通しや利回りの設定で、結果が大きく変わります。

戸建て土地と建物を別々に評価して、組み合わせる

戸建ては収益性が重視されることは低いため、参考価格として求められることが多いです。

マンション取引事例比較法を中心に、積算価格で確かめる

個別の補正には、開口の向き、間取り、管理の状況などがあります。収益用マンションの場合は収益還元法が主役の手法となります。

オフィスビル将来の収益を主役に、積算価格で検算する

ビルは収益を生む不動産なので、将来の収益の見通しを軸に評価します。積算価格は、結果が極端になっていないかを確かめる役割です。