🏠 マルっとハカセの「不動産、どうやって確かめる？」
書類と現地で確かめる、住まいの確認方法
※ 書類の入手方法・手数料・請求できる人は、窓口や自治体によって異なります。最新の内容は、各窓口でご確認ください。
① 登記を調べる（法務局の書類・まずはインターネットで）
土地や建物の「権利」と「形」を、法務局の登記の書類で確かめます。登記情報を取得するには、大きく2つのサイトがあります。簡易資料は登記情報提供サービスで、公的な証明書として使う書類は登記・供託オンライン申請システムで取得できます。請求や検索には、住居表示ではなく地番・家屋番号が必要です。
📚 登記情報を取得する「2つのサイト」
どちらもインターネットから登記情報を取得できますが、手に入るものの効力が違います。1つは内容を確認する（閲覧）ための確認用、もう1つは公的な証明書を請求するための証明書用です。
運営一般財団法人 民事法務協会
できること登記情報（登記記録、地図・図面の情報）を請求し、PDFをダウンロードして確認します。郵送で請求するより早く、登記の申請中のものを除いて、すぐに確認できます
料金基本的に有料です。無料で使えるのは、地番の位置を調べる地図（地番検索）です
注意PDFには公印や証明文がなく、公的な証明書ではありません。提出書類には原則使えません
運営法務省（登記ねっと）
できること登記事項証明書や、地図・図面証明書などの公的な証明書を請求します。郵送または窓口で受け取ります
料金有料です。法務局の窓口で請求するより、手数料が安く設定されています
向いている場面金融機関や役所への提出、裁判、相続の手続き、契約など、正式な証明が必要なとき
注意届くまでに日数がかかります。初回は、申請者情報の登録が必要です
利用できる時間や手数料は、サービスや情報の種類によって異なり、変更されることもあります。最新は、各公式サイトでご確認ください。
迷ったら、まず①で内容を確認して、必要になったら②で証明書を請求するワン！分かること所有者、面積、地目、抵当権などの権利
見るポイント所有者が売主と同じか。抵当権などが付いていないか
分かること土地の位置・形・隣接関係のおおまかな図
見るポイント道路・水路などの公共用地に面しているか。私有地を介していないか
分かること境界点・寸法・面積などの測量結果
見るポイント公図との整合性。境界標（杭）の位置
分かること建物の位置・形・各階の床面積
見るポイント建物の位置と形が現地と合っているか
公図は、明治期の図面を起源とするものも多く、距離や面積の正確さは高くありません。精度の高い「地図（法14条地図）」が備えられている地域もあります。
地積測量図は、分筆や地積更正などの登記のときに作成されるものです。すべての土地にあるとは限りません。
💻 まずは「登記情報提供サービス」で簡易チェック
登記記録（所有者・権利など）や、地図・図面の情報を、パソコンからPDFで確認できます。法務局に出向かなくても、調べたいものの多くが、その場で手に入ります。個人でも登録できます。
- 気になる物件を、さらに自分で確かめたいときの、最初の一歩に便利です
- 登記情報の取得は、基本的に有料です。無料で確認できるのは、地番の位置を調べる地図（地番検索）です
💻 地番が分からないときは：「地番検索サービス」
登記の書類を請求するには、住所（住居表示）とは違うことが多い地番が必要です。以前は、法務局に備え付けのブルーマップという地図で調べていました。いまは、登記情報提供サービス ↗の「地番検索サービス」で、オンラインの地図上に、公図などの線を重ねて、地番を確認できます。
- 利用者登録は、個人でもでき、登録は無料です（登記情報の閲覧は有料です）
- 地図上で土地を選ぶと、地番が表示されます
- 利用できる地域は、順次広がっています
請求の入力画面にある「地番検索サービス」のボタンから、地図に進めます
地図で土地を選ぶと、右側に所在と地番が表示されます。「地番送信」のボタンで、請求画面に地番を送れます
表示される線や地番は、探すための参考です。境界を確定するものではありません。
地番が分かれば、書類の請求もスムーズだワン！📨 公的な「証明書」を取るには：オンライン請求
登記・供託オンライン申請システム ↗では、登記事項証明書（全部事項証明書など）や、地図・図面証明書を、自宅のパソコンから請求できます。法務局に行かなくても、公的な書類を取得できます。
- 受け取りは、郵送か、法務局の窓口を選べます
- 窓口で請求するより、手数料が安くなります（金額は変わることがあるので、最新は公式サイトで確認を）
② 役所などで調べる（都市計画・道路・建築の書類）
将来の計画や、道路・下水道・建築の記録を確かめます。ただし、必ずしも市区町村の役所に書類があるとは限りません。まず、調べたい書類がどこにあるか（誰が担当か）を確かめましょう。
🔎 まずは、インターネットで調べる
- 調べたい書類が、市区町村の窓口に置いてあるか、市区町村のホームページで確認します
- インターネット上で確認できる書類も多いので、まずはインターネットでの調査がおすすめです
- 管轄は地域で違います。たとえば東京都でも、23区では区役所で確認できることが多いですが、管轄が東京都のこともあります。多摩地域では、東京都の建設事務所が担当するケースもあります
- 迷ったときは、市区町村の窓口に電話で問い合わせて、担当部署と必要な持ち物を確認しましょう
分かること用途地域、建ぺい率・容積率、都市計画道路など
見るポイント道路計画などが、敷地にかかっていないか
分かること道路の種類・幅員など
見るポイント前面道路の幅と種類。建築基準法上の道路かどうかは、建築担当の窓口で確認できる自治体が多いです
分かること下水道管の位置など
見るポイント公共下水道に接続できるか
分かること建築時の計画の概要。確認済証・検査済証の交付状況
見るポイント検査済証があるか。計画と現況が合っているか
確認済証・検査済証は再発行できないため、「台帳記載事項証明書」で交付の記録を確かめます。申請には、建築確認当時の地名地番が必要です。取得できる人を所有者などに限る自治体や、民間の確認検査機関で手続きした物件は、その機関への問い合わせを案内する自治体もあります。
窓口に行く前に、ネットで下調べしておくとラクだワン！ 都市計画は不動産情報ライブラリでも見られるよ。③ ライフラインを調べる（水道・ガス・電気）
分かること前面道路の水道管の位置など（管路情報・配管図）
見るポイント敷地内に引き込まれているか。宅地内の部分は公開されないことも多いので、売主の資料と現地のメーターも確認
分かること都市ガスかプロパンか。前面道路のガス管の有無
見るポイント図面の調査は個人では難しいため、仲介会社やガス会社に確認を依頼するのが安心です
電気は、近くに電柱があれば、引き込みができるのが一般的です。山間部など電柱が遠い場所のときだけ、電力会社に確認しましょう。
⚠ 引き込み工事が大がかりになるケース
引き込み管がない（新設）、または管の太さ（容量）が足りない（増径）とき、前面道路を掘る工事が必要になることがあります。物件ごとの個別のリスクですが、次のようなケースがあります。
- バス通りなど、交通量の多い道路：管の上の土（被り）が厚く、深く掘る必要がある場合や、工事できる時間帯が限られる場合は、費用や期間が大きくなることがあります。道路管理者や警察への許可の手続きに、時間がかかることもあります。
- 私道に私設管が入っているケース：前面道路が私道で、水道管や下水管が私設（個人や共有）の場合、工事に私道の所有者の承諾（掘削承諾）が必要になります。承諾が得られない、または費用の分担を求められることがあります。
購入前に、水道局・下水道の担当窓口・ガス会社へ、引き込みの可否と、おおよその費用を確認しましょう。工事費や負担金を誰が負担するかは、契約の前に、仲介会社を通じて確認しておくと安心です。
④ 現地で確かめる（書類とのズレを見つける）
書類を持って現地に行き、図面と現況に誤差がないかを確かめます。地図、公図、地積測量図、道路台帳、売主から提供される測量図が材料です。
📏 巻き尺がなくても「歩測」で
自分の1歩の幅を知っておくと、歩いておおよその長さが分かります。
- 最初に、1歩の幅を測る：自宅の床の目地（フローリングやタイルの目）など、測りやすい場所で、歩測のときと同じ歩き方で歩いて確かめます
- 目安：女性で70cm前後、男性で1m前後が多いですが、個人差があります。自分の幅を測っておくのが大切です
- 現地で歩数を数える：敷地の間口や奥行きなどを歩きます
- 歩数 × 1歩の幅 ＝ おおよその長さ（例：12歩 × 70cm ＝ 約8.4m）
📍 境界の杭（境界標）を探す
市街地では、隣地との境に杭やプレートが設置されているのが通常です。種類はいろいろです。地積測量図で位置を確かめながら探します。見つからない、動いているように見えるときは、売主や仲介会社に確認しましょう。
🛣 前面道路の「目印」も見る
道路には、杭のほかに、水道やガスなどの埋設物の位置を示す目印やふたが埋め込まれています。ライフラインの引き込みを確かめる手がかりになります。
🏢 マンションの場合
管理会社があるとき：重要事項調査報告書
管理会社が作成する書類で、仲介会社を通じて入手できます。全体の管理状態は、専有部分を内覧しただけでは分かりません。
見るポイント
- 全体の滞納状況：自分の住戸だけでなく、マンション全体の滞納の件数や額。多いと、管理に何らかの問題があるかもしれません。全体の滞納が書かれていなければ、管理会社への確認を依頼しましょう
- 修繕積立金の総額：1戸当たりの額と、将来の修繕に足りるか。値上げのリスクを現実的に考えられます
- 値上げの決議：直近の総会などで、管理費や修繕積立金の値上げが決まっていれば記載されます
前の所有者の滞納分は、買主に引き継がれます。滞納があるときは、精算の方法を必ず確認しましょう。
⚠ 自主管理のとき：特に注意！
管理会社がいない＝報告書を作る会社がありません
管理会社に委託せず、管理組合員が自ら管理する「自主管理」は、しっかり運営されている組合もあります。ただ、理事長や理事の経験則に基づいた管理で属人的になりやすく、多くの物件を受託している管理会社に比べて、資料の開示に時間がかかるケースがあります。書面でもらうのが原則です。
- 管理者（理事長）は誰か。連絡はつくか
- 直近数年分の総会議事録
- 収支報告書・会計帳簿。管理費と修繕積立金が分けて管理されているか
- 修繕積立金の残高。1戸当たりの額と、将来の修繕に足りるか
- 長期修繕計画があるか。いつ見直されたか
- 管理組合全体の滞納状況
- 大規模修繕の履歴と今後の予定、値上げの決議
- 管理規約・使用細則
注意のサイン：書類を見せてもらえない、口頭の説明だけで済まされる、会計帳簿の確認を断られる、長期修繕計画がない、総会がほとんど開かれていない。
こうした場合は、購入を急がず、仲介会社や専門家（マンション管理士など）に相談しましょう。
🔍 鑑定士の目
公図で、周辺の権利関係も確かめる
不動産の鑑定や査定では、公図をもとに、周辺の権利関係も調査します。特に、次のような場合は注意が必要です。
- 対象の土地が、無番地などの公共用地（道路・水路）に直接面していない
- 公共用地に面している長さが足りない
- 私有地を介して道路に出る形になっている
接道の条件に関わるため、公図を確認することは、権利を確かめる重要なステップです。公的な資料でも、実測面積と登記面積が大きく違っていないか、ラフに確認できます。
書類と現地、両方で確かめて、安心の住まい選びを！
迷ったときは、不動産鑑定士などの専門家にご相談ください。
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